Инвестиции в коммерческую недвижимость

На сегодняшний день популярность вложения средств в покупку жилой недвижимости постепенно уменьшается. Инвесторов отталкивает низкий уровень прибыли, которую удается получать от арендаторов, а также слишком медленные темпы увеличения стоимости жилья. Поэтому повышенным спросом начало пользоваться инвестирование в коммерческую недвижимость.

Рынок коммерческой недвижимости – особенности

Как и различные виды жилья, коммерческая недвижимость может приносить прибыль, если она приобретается для сдачи арендаторам или последующей перепродажи. Однако спрос на коммерческие объекты значительно ниже, нежели на жилую недвижимость, поскольку предпринимателей, которым нужны помещения для ведения бизнеса, примерно в 5 раз меньше, чем людей, нуждающихся в жилье.

Кроме этого, рынок коммерческой недвижимости значительно больше подвержен разнообразным негативным факторам, нежели объекты жилого фонда. Это объясняется тем, что активность предпринимательской деятельности постоянно колеблется. Когда на различные объекты коммерческой недвижимости отмечается минимальный спрос, происходит активное понижение цен на офисы, склады и прочее. Таким образом, инвестиции в объекты коммерческой недвижимости могут быть удачными только при стечении благоприятных обстоятельств.

Доходность

Пока кризис не ухудшил экономическую ситуацию страны, практически все виды коммерческой недвижимости могли приносить хороший доход своим владельцам. В одно время цены на подобные объекты возрастали даже вдвое, поэтому даже малогабаритное помещение могло приносить значительную прибыль. Сегодня же ситуация в корни поменялась – теперь перед приобретением той или иной коммерческой недвижимости нужно хорошенько взвесить все за и против.

Впрочем, если инвестор не будет отклоняться от выбранной стратегии вложения, коммерческое здание может приносить даже больший доход, нежели жилье. Так происходит из-за того, что арендная плата за использование коммерческих объектов может быть больше платы за жилье в 1,5, а то и 2,5 раза при условии, что изначально эти объекты имели одинаковую стоимость. Таким образом, коммерческая недвижимость позволяет получать большой доход, поскольку ее владелец имеет возможность сдавать ее по высокой цене и на долгий срок. Следовательно, сдача в аренду коммерческой недвижимости является отличным вариантом капиталовложений для людей, желающих получать пассивный доход. Максимальную прибыль можно получить, сдавая недвижимость посуточно, но это обычно приводит к многочисленным заботам разного рода.

Для определения суммы прибыли от разнообразных операций с недвижимостью принято использовать «коэффициент капитализации». Этот показатель является отношением чистой прибыли за 12 месяцев к изначальной сумме вложений. Для объектов жилого фонда нормальным коэффициентом капитализации принято считать показатель 3-7%. В это время коммерческая недвижимость должна обладать коэффициентом не ниже 8-12%.

Какие объекты лучше всего подходят для инвестирования

Обычно люди предпочитают вкладывать деньги в торговые, складские, офисные помещения и гостиницы. Для определения вида недвижимости, который будет приносить максимальную прибыль в выбранном районе или городе, следует:

  • Провести анализ предложений, инфраструктуры и спроса местного рынка недвижимости;
  • Получив необходимые данные, вычислить период окупаемости и прибыльность разных видов недвижимости;
  • Занести полученные показатели в таблицу и определить наиболее подходящие варианты.

Обычно наиболее быстроокупаемыми видами недвижимости являются торговые площадки и офисы. Вложенные средства можно вернуть уже за 5-10 лет после приобретения. В это время гостиницы и склады окупаются немного дольше – 7-11 лет.

Коммерческая недвижимость Москвы – альтернативный вариант депозита в банке

Учитывая все нюансы банковских депозитов, вложение средств в недвижимость можно назвать более выгодным вариантом, поскольку подобные объекты можно сдавать арендаторам.

От сдачи жилых помещений квартиросъемщикам в Москве можно получить минимальный доход (5-7%). В это время, сдавая коммерческую недвижимость, можно вернуть вложенные средства уже за 5-7 лет, но только при условии тщательного анализа рынка недвижимости и приобретения правильного объекта в подходящем месте.

Большинство современных компаний работает, не имея постоянного офиса. По данным статистики, приблизительно 70% всех заявок, принимаемых агентствами недвижимости, касаются аренды коммерческой недвижимости. Оставшиеся 30% - заявки на приобретение коммерческих объектов. Подобную тенденцию легко понять, ведь у большинства молодых компаний довольно ограниченный стартовый капитал. Если компания и располагает значительными средствами, они обычно направляются в оборот. Такая ситуация отмечается достаточно давно, на протяжении 10 лет.

Основные риски

Многие современные компании расценивают приобретение офисных помещений в Москве как отличный и стабильный способ получения дохода. Однако, арендуя офис, компании могут одновременно инвестировать в коммерческую недвижимость в Москве. Имея в запасе подобный актив, и сдавая его арендаторам, компания получает неплохой и стабильный доход, надеясь на повышения его стоимости. Кроме этого, при необходимости подобную недвижимость всегда можно выгодно продать.

Больше всего рисков для инвесторов представляют коммерческие здания, находящиеся на определенном этапе строительства. Возведение здания может затянуться на длительный срок или и вовсе прекратиться по причинам, которые далеко не всегда можно предвидеть. Чаще всего подобные форс-мажорные ситуации происходят во время кризиса или в посткризисный период. Чтобы максимально обезопасить себя от подобных рисков, лучше предпочитать объекты, представленные на рынке вторичной недвижимости.

Современные особенности

В последнее время спрос на различные объекты коммерческой недвижимости значительно уменьшился. В значительной мере почти двукратное сокращение инвестиций связано с потерей интереса заграничных инвесторов. По мнению экспертов, подобная тенденция частично объясняется введением санкций против России, а также обострением политической ситуации и понижением активности роста экономики страны.

Также специалисты считают, что в следующем году ситуация должна стабилизироваться. Появление кризиса представляет для многих инвесторов хорошие перспективы, ведь из-за падения рынка можно купить недвижимость максимально дешево, а после стабилизации ситуации продать по достаточно высокой цене.

Таким образом, инвестиции в коммерческую недвижимость являются более перспективным капиталовложением, нежели инвестиции в жилье. Но следует учитывать специфические особенности рынка, а также более тщательно проводить его анализ. Кроме этого, проблемы могут возникать у мелких инвесторов, поскольку средняя стоимость коммерческой недвижимости является довольно высокой.