Проверка юридической чистоты квартиры

Чистота квартиры с юридической точки зрения обозначает то, что недвижимое имущество, которое вы готовы приобрести, не будет требоваться у вас, как у нового собственника, в силу каких-либо законных оснований.

ЗАКАЗАТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОВЕРКУ КВАРТИРЫ

По итогам проверки вы получаете юридическое заключение, которое содержит следующую информацию:

  • Есть ли нарушения действующего законодательства РФ;

  • Присутствует ли ущемление чьих-либо прав или интересов в предыдущих сделках;

  • Возможен ли риск признания судом ранее проведенных сделок незаконными;

  • Претензии какого рода могут быть предъявлены к вам, как к новому владельцу жилого помещения;

  • Существует ли риск приобретения выбранной квартиры.

  • В случае необходимости получения более полной информации юристы нашей компании выезжают на переговоры.

Для покупателя актуальна проверка следующих моментов:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на собственность и грамотность их оформления;

  • Соответствие интересам обеих сторон условий договора купли-продажи;

  • Наличие или возможное появление третьих лиц, которые могут предъявить претензии или права владения данной недвижимостью.

  • Также нужно проверить такую информацию – не совершается ли предстоящая сделка в условиях, когда:

  • Продавец признан недееспособным, ограниченно дееспособным или невменяемым;

  • Сделка запланирована гражданином, не достигшим совершеннолетнего возраста, без согласия законных представителей или опекунов;

  • Продавец не отдает отчета в своих действиях и не имеет возможности руководить ими

Подобная проверка чистоты квартиры с юридической точки зрения дает возможность не допустить  в дальнейшем судебного решения о признании совершенной сделки не законной. Подобный вопрос является серьезным, поэтому доверять такую работу стоит только профессиональным и опытным специалистам.

Анализ личности продавца

Подобные действия проводятся с целью оградить покупателя от того, что продавец после сделки будет признан решением суда недееспособным, ограниченно дееспособным или не отдающим себе отчета в том, что происходило на момент сделки. Здесь проверяются такие факты, как регистрация недвижимого имущества на владельца преклонного возраста, наличие у продавца справки об учете в психоневрологическом диспансере или отсутствие наркологической или алкогольной зависимостей.

Если продавец отказывается от прохождения медицинских комиссий, необходимо заказывать такие справки в независимом порядке. При этом стоит помнить, что подобные документы выдаются только лично, без доверенностей. Если возникают какие-либо сомнения по вопросу дееспособности продавца, то подобную информацию можно уточнить не только по месту его настоящей регистрации, но и на предыдущих адресах его прописки.

При осознанном решении покупки квартиры у собственника со справкой о недееспособности нужно быть готовым к тому, что для сделки потребуется разрешение на проведение сделки с имуществом, заверенное опекуном и представителем соответствующих организаций.

Дальнейшие действия – проверка документов, удостоверяющих личность владельца квартиры. Здесь нужно уточнить следующую информацию:

  • Соблюдение нумерации страниц;

  • Актуальность срока действия документа;

  • Наличие четких и хорошо различимых печатей.

При покупке квартиры нужно обратить внимание на наличие документов о регистрации брака до момента приобретения собственниками недвижимого имущества. При его продаже от супругов потребуются письменные и нотариально-заверенные разрешения на сделку. Исключением будут следующие моменты:

  • Собственность была получена одним из супругов после бесплатной приватизации, в то время как второй супруг был зарегистрирован в другом месте;

  • Наличие брачного договора, в одном из пунктов которого указано об отсутствии права собственности у супруга;

  • Получение собственности путем дарения или унаследования.

Проверка законных прав продавца на квартиру

Следующим шагом проверяем полномочия продавца на проведение сделок – он может являться собственником или доверенным лицом. Во втором случае потребуется нотариальная доверенность, которая предоставляется только в оригинале. Нужно проверить ее подлинность и определить законность действий нотариуса. Его полномочия проверяются по НП или ГРС.

Нужно помнить, что у собственника есть право отзыва доверенности. В случае его смерти такой документ также становится недействительным.

Право собственности на недвижимое имущество можно проверить путем получения выписки по свидетельству о государственной регистрации собственности в Росреестре. Такой документ выдается на основании какого-либо из перечисленных документов:

  • Договора купли/продажи;

  • Свидетельства о наследовании;

  • Договора долевого участия;

  • Актов приватизации;

  • Договоров дарения или мены.

Нужно проводить тщательную проверку подобных документов, так как современные компьютерные технологии позволяют легко подделывать печати, подписи, отметки о регистрации.

При покупки квартиры, право собственности которой у продавца получено путем наследования, стоит проверить количество наследников. Так как по закону право на наследование имеют все лица, указанные в завещании. Но в процессе проведения сделки купли/продажи есть риск появления наследников, которые узнали об условиях завещания спустя некоторое время. Это может стать препятствием для проведения «чистой» сделки.

Процесс купли/продажи недвижимости предусматривает финансовые расчеты между обеими сторонами. Подобные действия и выполнение договорных обязательств отражаются в дополнительных документах – акте приема/передачи квартиры и расписке, которые также можно запросить у продавца квартиры.

В случае получения собственности по договору дарения нужно убедиться в том, что сделка была проведена законно и по взаимному согласию. Это особенно важно при дарении между неблизкими родственниками.

При регистрации недвижимости в собственность по договору на условиях пожизненной ренты с отметкой о праве проживания нужно проверить законность получения свидетельства о смерти для предыдущего собственника. Подобные нюансы необходимо уточнять потому, что право продажи для нового владельца квартиры с таким обременением имеется, а вот предыдущий владелец может пользоваться им  до момента смерти.

При участии собственника в программе бесплатной приватизации нужно проверить тот факт, что за один год до момента использования подобной услуги в квартире не был зарегистрирован несовершеннолетний житель, которого выписывали в срочном порядке. Такая ситуация может стать причиной требования документов об отсутствии ущемления прав несовершеннолетнего гражданина.

При наличии в числе собственников малолетних детей обязательным пунктом является получение разрешения на проведение сделки от отдела попечительства и опеки, что подтверждает факт соблюдения имущественных требований для несовершеннолетнего. Похожая ситуация складывается при покупке квартиры, оплата которой была произведена с внесением средств материнского капитала.

При наличии в процессе оформления собственности всех предыдущих владельцев жилой недвижимости каких-либо споров или притязаний, следует запросить судебные документы и решения по всем имеющимся вопросам.

При выяснении таких обстоятельств, что квартира продается сразу после завещания или дарения не родственнику, лучше отказаться от подобной сделки.

Проверка возможных прав третьих лиц

Для уточнения информации о лицах, которые могут претендовать на право пользования жилым имуществом, нужно воспользоваться выпиской из домовой книги. Выписка из ЕГРН позволит отследить частоту сделок с данной недвижимостью. Она выдается после оплаты государственной пошлины и подачи заявления в УФРС. Собственник, со своей стороны, может проверить, были ли запросы подобного рода по его квартире.

Если жилое помещение относится к старому жилому фонду и не имеет регистрации в ЕГРН, то с ней не совершали сделок с 1998 года. В Департаменте жилищной политики можно подтвердить права собственника в таком случае.

Домовая книга, информацию из которой можно запросить в паспортном столе, поможет определить те лица, которые фактически проживают в квартире. Документы подобного рода получает сам собственник или его доверенное лицо. Но во втором случае нужно проверить «чистоту» предоставляемых доверенностей. Еще один пункт, который касается доверенностей – тщательной проверки требуют сделки, которые проводились доверенными лицами, а не самими собственниками.

Стоит обратить внимание на наличие в справках лиц, которые были временно выписаны или сняты с регистрации без дальнейшего прикрепления по новому адресу.

Помните, что если в процессе приватизации участвовали не все лица, которые были зарегистрированы в данном помещении, в обязательном порядке должен присутствовать их отказ в письменном виде. Если отказ был произведен в пользу родственников, то за ними сохраняется право пожизненного использования данного жилого помещения, в том числе после сделки купли/продажи.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке

На данный момент самой безопасной сделкой по покупке недвижимости на первичном рынке считается приобретение квартиры по документу 214-ФЗ. Здесь гарантирована юридическая чистота сделки. Остальные формы покупки жилого имущества требуют дополнительных проверок.

При несоответствии данных в каких-либо документах первичной может стать проблема несвоевременной передачи информации между вышестоящими ведомствами, поэтому для начала потребуется повторная проверка сведений. В подобных случаях лучше обратиться за помощью квалифицированного юриста, так как существует немало схем для махинаций на рынке недвижимости.

Квартира, доставшаяся по наследству – определенный риск для покупателя

Здесь нужно быть готовым к тому, что найти всех наследников умершего владельца квартиры достаточно сложно, а такие граждане на протяжении трех лет могут считаться собственниками или лицами, претендующими на наследство. Это говорит о том, что все совершенные сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными. Именно поэтому для покупателя существует определенный риск при приобретении квартиры с подобным прошлым.

Когда сделка может быть признана недействительной

Сделка недействительна, когда она совершена следующими лицами и в перечисленных обстоятельствах:

  • несовершеннолетним без соответствующих разрешений родителей, опекунов или органов опеки;

  • при ущемлении прав несовершеннолетних граждан;

  • лицами, признанными ограниченно дееспособными, недееспособными, не отдающими себе отчета в своих действиях, а также не способными руководить своими поступками;

  • под воздействием заблуждений или оказанного давления, угроз, насилия, силового воздействия или обмана;

  • доверенными лицами, которые превысили свои должностные полномочия или использовали ненадлежащим образом оформленные доверенности;

  • при вынужденной ситуации и тяжелых жизненных обстоятельствах.

Также к группе незаконных сделок относятся действия, которые противоречат действующим законодательным нормам и актам, а также при выявлении незаконных действий по приватизации и оформлению собственности на недвижимое имущество.

Также существует ряд причин, по которым судебные органы имеют право накладывать обременение, запреты на проведение сделок и аресты на недвижимое имущество. К ним относятся выявленные нарушения в процессе заключения договора купли/продажи и проведения сделки.

Вот некоторые нюансы, которые стоит учитывать при проведении подобных сделок. В некоторых случаях для выявления необходима помощь квалифицированного юриста. Например:

Заверенные нотариусом документы нужно проверять на предмет действующих полномочий данного сотрудника. В противном случае все сделки, совершенные с использованием подобных бумаг будут признаны недействительными;

В обязательном порядке необходимо проверять покупателя на предмет его обременения брачными узами. Если квартира была куплена в браке, а позже супруги подали документы на развод, то при продаже квартиры необходимо получить согласие на подобную сделку от бывшего супруга. Иначе он вправе впоследствии претендовать на данное жилое имущество;

Еще одни сложным моментов является выяснение вопроса о наличии внебрачных детей продавца. Они могут быть претендентами на данную квартиру по договору наследования имущества. Если в комплекте документов есть сведения о наличии свидетельства о правах на наследство, нужно обеспечить проверку факта наследования и дальнейшего получения собственности;

К курьезным, но реальным схемам мошенничества относится продажа квартиры одним из близнецов по документу, удостоверяющему личность, своего родственника. Такие сделки также могут считаться недействительными.

Проверка юридической чистоты недвижимости считается сложным вопросом, от которого может зависеть правомерность сделки купли/продажи. Чтобы свести к минимуму возможные риски, нужно тщательно изучить особенности выбранного объекта, проверить все необходимые документы и законность ранее совершенных сделок.

ЗАКАЗАТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОВЕРКУ КВАРТИРЫ